Epress: Цены на жилье в Ереване стали неподъемными

09 Октября 2026

Потребители жалуются на рост цен на съем жилья в армянской столице. Цены на аренду жилья фактически уже превышают даже медианную зарплату.
 
В Ереване цены на аренду квартир начинаются от 200–250 тысяч драмов. Месячная зарплата ровно половины работающих в Армении людей не превышает 220 тысяч, а чистый доход составляет менее 160 тысяч драмов. После уплаты налогов 25% зарегистрированных работников получают менее 87 тысяч. Глядя на эти цифры, необходимо помнить, что около 80% фонда заработной платы формируется в столице, где цены на аренду жилья фактически уже превышают даже медианную зарплату.

«Почти 28 лет я живу на съемных квартирах. Всегда работала. Раньше мы могли позволить себе платить за аренду. В Армении минимальная зарплата — 75 тысяч, а аренда жилья в Ереване начинается уже от 250 тысяч. Я хочу, чтобы наше правительство задумалось об этом. Нас много, очень много — людей, живущих в съемном жилье.

Если у молодой семьи есть маленький ребенок, а мать занимается детьми, что должен делать работающий в одиночку мужчина, чтобы за одну только аренду отдавать 300 тысяч драмов?

Я, например, мать-одиночка. Хозяин решил продать дом, в котором мы жили. Сейчас я ищу новое жилье, но не могу для семьи из четырех человек найти квартиру по нормальной цене. За самый обычный дом просят 300 тысяч», — рассказала Анна, одна из участниц инициативы «Stop подорожанию квартир».

Параллельно с недавним заседанием правительства участники инициативы провели небольшой пикет на площади Республики. Они попытались передать письмо премьер-министру и требовали встречи с членами Кабмина. В приемной инициативной группе сообщили, что «свободных чиновников нет».

«Требуем государственного контроля в сфере аренды недвижимости. Я 16 лет живу на съемных квартирах, работаю день и ночь, но собственного жилья у меня нет. Ипотечные программы попросту недоступны для таких обычных работников, как мы. Я говорю не только от своего имени, но от имени тысяч граждан», — добавила Арев Гаспарян, другая участница инициативы.

Премьер-министр Никол Пашинян подорожание жилья считает тревожным «чисто в социальном плане», но предлагает взглянуть на ситуацию с другой стороны: наши сограждане, владеющие недвижимостью, «богатеют, сидя дома», а это уже «показатель благосостояния». Те, кто продает «один квадратный метр за 8 тысяч долларов», становятся миллионерами. Гражданам, жалующимся на цены, глава правительства предлагает вернуться в регионы и создать рабочие места за пределами столицы.

«Правительство ставит интересы собственников в приоритет. От программы по возврату подоходного налога выиграл класс выше среднего: вместо того чтобы платить налоги, они получили возможность накапливать капитал. В Ереване закон о возврате подоходного налога не действует с 2025 года. Но для зданий, разрешения на строительство которых были получены до отмены закона, сделали исключение. Застройщики оформили разрешения наперед и продолжают продавать квартиры с возвратом подоходного налога: отмененный закон действует почти в прежнем объеме. Даже люди, у которых есть наличные деньги, берут ипотеку, чтобы не платить налоги, а кэш кладут на депозит — то есть, прокручивая деньги, увеличивают собственное состояние, пока правительство продолжает субсидировать проценты по их ипотеке из общественных средств», — сказала Epress.am Анаит.

Аномалии на рынке недвижимости обычно объясняют строительным бумом и программой по возврату подоходного налога, платежеспособными релокантами из России, притоком беженцев из Нагорного Карабаха и госсубсидиями на аренду жилья, ростом иностранных инвестиций.

В последнее время говорят о вероятности новой мобилизации в России, параллельно растет и иммиграция россиян. По данным Миграционной службы Армении, в первом полугодии 2026 года въезды иностранных граждан превысили выезды примерно на 58 тысяч.

Очередной рост спроса уже сказывается на местном рынке недвижимости. Цены снова взлетели.

Из опыта 2022 года мы знаем: приток не только поднимает арендную плату, но постепенно проецируется и на стоимость самих квартир, а также на инвестиционный спрос. Еще один фактор — нестабильность на Ближнем Востоке.

«В основном дома покупают армяне из России. Русские больше арендуют. С другой стороны, граждане России раньше делали масштабные инвестиции в Арабские Эмираты, но из-за региональной напряженности этот рынок частично закрылся. Люди верят, что в Армении будет мир, что могут начаться какие-то интеграционные процессы с Европейским союзом — это способствует росту денежных потоков и инвестиций в Армению», — говорит директор агентства недвижимости «Кентрон» Ваге Даниелян.

Геворг живет в России 20 лет, в прошлом году купил квартиру в Ереване. Но там никто не живет. «Моему сыну через два года исполнится 18 лет. Если война в Украине не закончится, отправлю его в Армению. О сдаче в аренду пока не думал», — рассказал он Epress.am.

Гагик перебрался с семьей в Россию в 2000-х. Квартиру в Ереване он приобрел в качестве гарантии: «Если начнется мобилизация, приеду в Армению. Мобилизацию могут и не объявить, но начнут отправлять больше повесток. Сейчас многие думают о временном переезде в Армению. Я бы и насовсем приехал, если бы зарплаты там не были такими низкими».

Геворг и Гагик предпочли бы не сдавать жилье. Их двоюродный брат критически относится к их подходу, столь «распространенному среди армян». Имущество должно стать оборотным капиталом: «У нас есть дом в Саратове. Думаем продать, купить в Ереване, сдать в аренду, снять здесь другое жилье».

Некоторые родственники Гагика живут в Армении. Племянница, например, недавно поступила в университет и приехала с отцом в Ереван. Отец взял кредит и ищет в столице новую работу: «Работая в регионе, очень тяжело содержать студента: плата за обучение, аренда жилья, нужно ведь и одежду купить, и есть что-то. Знаю много семей, которые каждое утро отправляют студента на учебу в Ереван, а вечером ребенок возвращается обратно в Ванадзор или Гюмри».

Механизмов сдерживания рынка в Армении нет. После кризиса 2022 года министр экономики заявлял, что единственное решение в «создании нового предложения». По его словам, на 2022 год в Армении насчитывалось около 266 тысяч квартир, из которых пустовали порядка 30 тысяч.

«Никаких достоверных данных по неиспользуемому жилому фонду нет. Статистика не ведется. Существуют разные оценки. Согласно встречавшимся мне расчетам, порядка 55–60 тысяч квартир считаются неиспользуемыми. Часть этих квартир может находиться в плохом состоянии», — рассказала Epress.am архитектор-урбанист Эгине Пилосян.

В 2022–2025 годах, по данным Комитета кадастра, в Ереване было зарегистрировано более 50 тысяч сделок по купле-продаже квартир (эта цифра не включает находящиеся на стадии строительства квартиры).

В городе идет повсеместное строительство, квартиры в основном распродаются, но, судя по темным окнам в вечерние часы, значительная часть жилья в новостройках не заселена.

Gooyq направил запрос в компании, управляющие несколькими жилыми комплексами в Нор-Норке и Арабкире. Долю пустующих квартир в новых зданиях они оценили в пределах от 25 до 40%.

У собственников нет никаких обязательств, они могут не пускать свое имущество в оборот. Государство не приняло никаких мер для того, чтобы сделать удержание пустующей квартиры экономически невыгодным.

Во Франции, например, вводится специальный налог на пустующие квартиры. В испанской Каталонии устанавливаются надбавки за пустующее жилье в регионах, где наблюдается нехватка жилого фонда.

Если подобное регулирование будет внедрено и в Армении, предложение вырастет само по себе. В оборот пустят «диаспорские» квартиры, которые служат для своих владельцев семейным хранилищем; инвестиционные квартиры, которыми консервируется иностранный капитал; квартиры, пустующие с 90-х годов, которые не сдаются в аренду в силу привычки, и так далее.

«Мы предлагали разработать национальную жилищную стратегию. Например, формировать социальный жилой фонд, выделяя определенную часть в новостройках и продавая ее как доступное соцжилье. Это требование должно ставиться перед застройщиками. Общины могут выделять земельные участки под предварительное условие создания социального жилья. Это одно из долгосрочных решений. Государство может также содействовать созданию жилищных кооперативов.

Предполагается, что для снижения цен на аренду необходимо увеличивать предложение — например, пустив в оборот неиспользуемый жилой фонд. С другой стороны — необходимо обязать собственников регистрировать договоры аренды, внедрять механизмы защиты арендаторов. Существуют также инструменты, позволяющие избегать спекуляций, например, механизмы регулирования перепродажи. В кризисных ситуациях может рассматриваться возможность зонирования и введения максимальных ценовых порогов. С этими инструментами нужно работать очень осторожно. Ни один из них не будет применим ко всему рынку, должна быть разработана стратегия, сочетающая в себе различные компоненты», — в беседе с Epress.am сказала Эгине Пилосян.

До сих пор неизвестно, сколько в Армении арендного жилья. По данным Комитета государственных доходов, в 2022 году в стране было зарегистрировано 4185 договоров аренды жилья. В 2025 году — 4150 договоров. При этом в 2022 в Армению приехали десятки тысяч россиян, а в 2023 — десятки тысяч беженцев из Нагорного Карабаха. Очевидно, что официально зарегистрированные договоры не отражают реального положения дел на рынке.

Epress

ArmenianReport https://armenianreport.com